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外墙大面积脱落破损，安全隐患较大，却常年得不到修复，这是一些老旧小区面临的困扰。虽然部分居民楼下设置了警戒措施，但缺失的外墙不仅有碍观瞻，这些警戒措施也大多形同虚设，或是给居民出行带来不便。而且无论如何紧急排险和小修小补，这些脱落的外墙往往只能维持现状，并且还有进一步恶化的风险。小区外墙维修为什么这么难？记者对此进行调查。
华纺易城小区
维修资金难以筹措 小修小补无济于事
“小区外墙脱落的问题都十几年了，一直没有得到大修。”朝阳区华纺易城小区居民反映，住宅楼外墙坑洼破损日益严重，砖瓦不时掉落，赶上大风天出门，大家更是提心吊胆。
记者近日来到华纺易城小区走访，外墙脱落的情况主要集中在小区北侧的几栋楼。1号楼和3号楼南北两侧的墙面都有脱落破损的地方，4号楼和5号楼墙面脱落的问题尤为严重。
4号楼和5号楼的北侧是底商，南侧是居民楼的出入口。其中4号楼的底商里有一家中医医院，其周围多个阳台的外墙从上至下墙皮均出现了大面积脱落，露出内部的水泥。楼下的一个拐角处设置了警戒线，可是警戒线里有一个垃圾桶站，居民每天都要到这里扔垃圾，而且警戒线大部分都垂落到地上，形同虚设。
5号楼的外墙脱落情况更为普遍。有的地方是一两块砖块脱落，有的则是大面积脱落，每面墙基本都坑坑洼洼的。
有居民说，华纺易城小区建成近20年，早在小区刚入住没几年的时候，外墙就已经有零星脱落的情况。随着时间推移，脱落的面积越来越大，“有一次我走在路上差点被砸到，有的车主停在楼下的车也被砸坏过。”
记者走访时发现，大部分脱落的外墙都有修补的痕迹，不过走近细看，原本脱落的砖块基本没有填补，仍是坑坑洼洼的，只是用灰色涂料对裸露的墙体进行了涂刷。居民说，在大家的不断反映下，物业今年终于对脱落的外墙进行了修补，可是修补过后，单元楼前仍不时出现掉落的砖块。记者在多栋楼的周边都看到了碎砖块，明显是外墙脱落所致。
此外记者还发现，仍有一些外墙没有涂刷修补，尤其是两个单元楼相邻的犄角处，墙体成片裸露，砖瓦摇摇欲坠，甚至外墙下的保温层都清晰可见。
有些危险区域张贴了“高空坠物，注意安全，禁止停车”的标识，但是绝大部分地方都没有设置警戒线。
对此，物业工作人员表示，目前没有对破损外墙大修的计划，小区的公共维修资金余额不足，之前更换电梯、屋顶防水都使用了不小的金额，眼下外墙只能进行小修小补。“此前，有的楼栋居民自发组织集资修复外墙，不过因有的居民不愿意出资，后来只能作罢。我们会加强日常巡查，对空鼓的墙皮及时进行处置。”
华芳园小区
等待旧改动工排期 设置围栏加剧拥堵
丰台区华芳园小区部分楼栋也存在外墙脱落的情况，其中3号楼的问题最为严重。居民反映，脱落的外墙不仅多年没有得到维修，楼下常年设置的围栏还堵塞通道，影响小区交通“微循环”。
记者近日来到华芳园小区3号楼，只见东侧的墙面遍布裂纹，有的地方出现大面积脱落。地下室通风口上方的平台开裂破损严重，大片墙砖缺失。3号楼下也散落着一些碎砖块。一处人行便道旁设置了一排围栏，便道也因此丧失了通行功能。
有居民说，前几年墙皮大片脱落后，楼下便多了这排围栏，防止大家靠近。“人行便道基本没人走了，小区变得更加拥堵。”一位居民说，楼下的这条路是小区的一条主干道，西侧的围栏占据了部分路面空间。由于小区停车位紧张，这条路的东侧停放了一排机动车。如此一来，整条道路只剩下不到3米宽的通行空间。双向而来的行人、机动车、非机动车都挤在局促的空间内，仅3人并排而行就足以把路面占满，有的车辆不得不鸣笛催促行人才能勉强通行。“本来小区道路就不宽敞，如果突发意外，消防车或者救护车想进来都困难。”居民说，小区外墙之所以迟迟没有修复，是因为小区前几年被纳入老旧小区改造项目，本想等着施工一并改造，可是几年过去了，小区旧改还在等待动工排期。
对此，属地成寿寺街道表示，华芳园小区始建于1999年，由于建成较早，各项公共设施均出现不同程度的老化，已于2023年申请纳入北京市老旧小区改造项目。对于脱落破损的外墙维修，由于需要动用3号楼所有业主缴纳的公共维修资金，不太容易达成一致，因此考虑在老旧小区改造时一并维修外墙。这样一来，既可节省业主的公共维修资金，又能在小区整体改造时保持楼体外观整洁和统一风格。目前旧改的确还在等待动工排期，社区和物业制作了提示牌张贴到楼门口，并且设置了可移动围栏，提醒居民小心高空坠物。
兰德华庭小区
警戒措施存在不足 申请公维金无进展
北京日报客户端2024年9月曾经报道海淀兰德华庭小区多处外墙出现脱落，如今一年过去了，居民反映维修仍然没有启动。
记者回访时看到，小区外立面脱落的情况在各个楼栋普遍存在。其中1号楼南侧的外墙毗邻小区的一条主干道，整面墙上共有大大小小8处坑洼，面积最大的一处至少有七八平方米。楼下方设置了一道警戒线，墙体上还悬挂着“高空坠物，请勿停留”的标识牌。
小区其他楼栋的外墙也有不同程度的脱落，有的裸露出内部的保温层，有的地下室通风口周边的砖块整体脱落，但这些地方基本没有设置警戒措施。
小区南门设在10号楼旁，大门上方的楼外墙原本是一圈砖瓦，如今也已全部脱落，楼体上遍布坑洼，记者也没有在下方看到警戒措施。
居民说，外墙多年得不到维修，不仅难看，更存在安全隐患。
记者从属地及小区物业了解到，关于外墙脱落的问题，物业每年会进行墙砖排险工作，针对墙面鼓包、砖体松动情况由“蜘蛛人”进行敲砖处理，并对裸露位置进行防水处理。同时，针对每栋楼外墙受损的不同情况，物业会测算脱落面积，判断是否达到使用公共维修资金的标准。有的楼栋脱落面积不足以启动公共维修资金，物业会加强排险处理；有的楼栋符合资金使用标准，会先进行民意调查，再进行申请使用公共维修资金的流程，不过这些流程相对漫长、繁琐，在有明确的进展之前，只能暂时维持原状。
专家观点
把责任和权利还给业主
北京市中闻律师事务所合伙人任晨光律师认为，小区外墙脱落有可能是施工质量问题，或者是自然老化所致。如果是施工质量问题或者在保修期内，应该由开发商承担维修责任；如果是自然老化且超过了保修期，应该由业主自行或者业主委托的物业服务人承担维修责任。在外墙局部脱落时，业主或者业主委托的物业服务人应当进行小修，以维持外墙原貌和确保安全。如果经过多次小修小补，仍然大面积脱落，达到政府规定的可以使用公共维修资金标准的，应进行大修。在大修之前，业主或者业主委托的物业服务人应该采取安全防范措施，以免墙皮脱落损害人或财物。
任晨光表示，如果公共维修资金不足，物业服务人从业主那里又难以筹钱，物业服务人应当对外墙可能脱落的部分消除隐患或者采取防护措施，避免外墙脱落损害人或者财物。同时，主管部门应该想办法指导业主委员会通过业主自治的方式解决资金筹集和外立面维修问题。业主自己的建筑物，还是应该把责任和权利还给业主。
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